השקעה בנכסים – מה אני צריך לדעת?

השקעה בנכסים – זה כזה מסובך?

 

הדבר הראשון שעולה לך לראש כשאתה שומע השקעה בנכסים הוא "בית משלי".

אבל זהו בעצם סה"כ נכס פיזי, עוד דרך לעשות כסף למי שעושה אותה כמו שצריך…

אלו הם חלק מהנכסים שאתה יכול להשתמש בהם כדי להתקדם עם דברים אחרים.

במאמר זה אנחנו נכסה את חלק מהצעות המובילות להשקעות יחידים, ומהן הסיבות להשקעות אלו.

ואם אתם רוצים לקחת את הנושא הזה צעד קדימה או אין לכם מושג איך להתחיל, יש קורס שנקרא סוד הכסף – גיל אורלי.

הקורס מלווה אתכם צעד צעד ותוך 100 ימים אתם יכולים להגיע אפילו ממינוס לנכס שלכם!

רכישת או השקעה בנכסים בסיסית.

זוהי אולי אחת ההשקעות הכי ותיקות בעולם, קניית נכס להשכרה.

אתה קונה נכס ומשכיר אותו לדיירים, כאשר אתה אחראי רק לתחזוקה הבסיסית שלו (סתימות, חשמל וכו').

במצב אידאלי בעל הנכס אחראי לעלויות הבעיות הללו בלבד.

אתה בתור בעל הנכס גם יכול לגבות יותר ממה שאתה משלם על הנכס עצמו (משכנתא, מיסים וכיוב') ואז בעצם ליצור לעצמך רווח מסויים.

ככה אתה גם קונה נכס (מהשכירות משלם את המשכנתא שלו) ובסופו של דבר יש לך נכס משלך שאתה יכול לעשות בו כראות עיניך.

זאת האסטרטגיה הכי נכונה לעבוד בה וכמעט מבטיח שתמיד יהיה ריאלי להשכרה.

ואחרי שסיימנו לשלם את המשכנתא, רוב הכסף שיכנס מהשכרת הנכס הוא בעצם רווח. 

מה גם שבד"כ מחיר הנכס עולה ככה שכאשר מסיימים לשלם את המשכנתא מחיר הנכס יהיה יותר מהמחיר אותו אתה שילמת על הנכס.

לפי הסטטיסטיקות, מחיר הנכסים בישראל רק עולה ועולה (כמעט בצורה מתמדת).

משקיע חכם צריך לדעת את מצב השוק שבו הוא מחפש נכס לרכישה, או לשכור בעל מקצוע שיעשה בשבילו את חקר השוק.

לבדוק כמו שצריך את מיקום הנכס ומחירי השכרת הנכסים באיזור זה.

בנוגע למיקום, הרבה נכסים איכותיים, קרובים לבתי ספר.

לדוגמא: אם אתה קונה נכס קרוב לאוניברסיטאות סטודנטים ירצו להשכיר את הנכס, אם הנכס קרוב לבתי ספר וגנים הוא יתאים יותר למשפחות.

אגב, בקורס סוד הכסף – גיל אורלי, מלווה אתכם צוות יועצים גדול ממינוס לנכס תוך 100 ימים!

יש עוד הרבה דוגמאות לנכסים שירצו להשכיר, כל אחת מסיבותיה שלה.

יש כמובן הרבה פגמים במה שיכול להראות בתור נכס טוב לרכישה.

אפשר להגיע למצב של שוכרים שיהרסו את הנכס עצמו מה שיוביל לכך שהנכס לא יהיה בר השכרה.

מה שיוביל אותנו למאזן שלילי עקב כך ויוביל אותנו לכך שנתקשה לכסות את המשכנתא ואף לאיבוד הנכס.

 

אז מה האופציות השקעה הנכונות בעצם?

אתה רוצה לבחור נכס באזור שהשכירות שלו נמוכה ואזור שיש לו ביקוש גבוה כמובן.

ברגע שמצאת את הנכס האידאלי באזור שיש לו ביקוש תשתמש במחשבון משכנתא כדי לברר מה ההחזר אותו תצטרך לשלם כדי לראות שאתה לא במאזן שלילי כמובן.

כדאי גם לוודא החזרים שונים של משכנתא בהתאם לשכירות אותה אפשר לגבות בנכס.

חייבים לעשות סקר שוק כולל לפני שקונים את הנכס כדי לא להגיע למאזן שלילי וכדי להבטיח את החזר המשכנתא כמה שאפשר בהתאם לשכירות.

הסקר הכי כדאי שאפשר לעשות הוא בין רכישה של נכס והשקעות אחרות שיכולות אולי לתת לנו החזר גבוה יותר.

כמובן השקעה מינימלית של כסף וזמן בנכס כדי לתחזק אותו.

אם אתם לא רוצים להגיע למאזן שלילי, כדאי אולי לשקול להביא מנהל נכסים מקצועי שיעשה בשבילכם את התחזוקה (ניהול הנכס לכל היבטיו).

זהו עוד שיקול שכדאי לקחת בחשבון, המשכורת אותה נצטרך לשלם, משכורת זו תיכנס להוצאות שלנו על הנכס.

כמובן לבדוק את ההשפעה של משכורת זו על ההוצאות בנוסף למשכנתא שנשלם אל מול הרווח שלנו מהשכרת הנכס.

מצד שני יש השקעה בנכסים בשיטת "מרפרפים", זהו הצד הפרוע של השקעה בנכסי דלא ניידיי.

כמו מסחר מניות יומי, שרחוק מקניה והחזקה של נכס, סוחרי הנכסים הם זן שונה לגמרי מבעלי הנכסים שקונים דירה כדי להחזיק אותה לצורך שכירות.

סוחרי נכסים קונים נכסים עם כוונה להחזיק את הנכס לטווח קצר, לעיתים קרובות לא יותר משלושה ארבעה חודשים, אז הם מקווים למכור אותו ברווח כמובן.

טכניקה זאת נקראת רפרוף, והיא מבוססת על קניה של נכסים שהם מתחת למחיר השוק או באיזורים חמים במיוחד.

אנשים שמתעסקים נטו בטכניקה זו לא ישלמו שיפוץ כולל של הנכס כגון שבירת קירות וכו' אלא רק שיפוץ קוסמטי אחרת הם לא ישקלו בכלל לקנות את הנכס הזה.

רפרוף לפי זה יהיה השקעה בנכס לטווח קצר.

למישהו שעובד בשיטה זו ולא מצליח להיפטר מהנכס, התוצאה יכולה להיות הרסנית.

בד"כ הוא לא מחזיק כסף לכסות את המשכנתא על הנכס לטווח ארוך יותר ממה שהוא התכוון להחזיק אותו.

דבר כזה יכול להוביל להפסדים מתמשכים של הסוחר בשיטה זו שלא יכול להיפטר מהנכס במצב שבו השוק לא טוב.

ויש עוד סוג של רפרפנים.

הם ישקיעו בקניה במחיר נמוך ממחיר השוק או במחיר סביר ושיפוץ קצת יותר רציני של הנכס וע"י כך להגדיל את שוויו של הנכס,השקעה זו יכולה להיות לטווח ארוך יותר, תלוי בגודל השיפוץ.

התכונה שמגבילה השקעה מסוג זה היא זמן ההשקעה, ובד"כ סוחרים מסוג זה יכולים לקנות ולשפץ נכס אחד בכל זמן נתון.

קבוצות השקעה בנכסים:

קבוצות השקעה בנכסים הן קבוצות של אנשים שמתאגדים ביחד לקניה של נכס למטרת השכרתו.

אם אתה רוצה השקעה מניבה ולא רוצה להיות "בעל הבית" השקעה זו אולי מתאימה בשבילך.

חברה מסוימת תקנה או תבנה קבוצה של נכסים להשכרה, בד"כ דירות, ואז תמכור אותן למשקיעים דרך החברה.

המשקיעים יתאחדו לקבוצת השקעה בנכסים.

משקיע יחיד יכול לקנות יחידה או כמה יחידות למגורים אך החברה שתמכור לקבוצת ההשקעה תהיה מנהלת הנכס ותדאג לכל היחידות.

מבחינת תחזוקה, פרסום, אכלוס וסקירה של הדיירים שיוכלו להיכנס להשכיר את הנכסים, בתמורה לניהול זה החברה לוקחת אחוזים ממחיר השכרת הנכס.

יש כמה אופציות של קבוצות השקעה, אך הגירסה הסטנדרטית של השקעה מסוג זה היא כיסוי של יחידות שלא מושכרות בזמנים שונים.

ככה המשקיעים יגנו על עצמם מבחינת תשלום המשכנתא גם במקרה שחלק מהיחידות ריקות.

אז מה הפלוס בהשקעה כזאת?

הפלוס בעניין זה יהיה תלוי כולו באיכות החברה המנהלת הנכסים אלו.

בתאוריה זוהי דרך בטוחה להיכנס להשקעה בנכסים אך החברות פגיעות מאותן סיבות שפגיעות קבוצות להשקעה בנכסים.

שוב, מחקר שוק הוא מילת המפתח.

יש עוד המון צורות של אפשרויות השקעה, אך האפשרויות שהבאנו כאן הן האפשרויות העיקריות בתחום השקעה כזה.

 

בישראל, הקורס המוביל שיביא אתכם ממינוס לנכס תוך 100 יום הוא הקורס "סוד הכסף – גיל אורלי".

הרשמו עכשיו ובחינם לסדרת סרטונים שתיתן לכם את ההבנה ההתחלתית, מקסימום, תחכימו… 😉

Related Post